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terça-feira, 27 de agosto de 2013

Bolha Imobiliária - agosto/2013.

Eu já tinha feito matéria sobre bolha imobiliária no Brasil capítulo final.  Mas volto ao assunto, porque ao leigo pode suscitar dúvidas quanto a duração do desaquecimento.  Que estamos em período de fraco movimento, isto todo mundo já sabe.  Vamos a algumas considerações, sobre o dia a dia do pós estouro da bolha.

Estou a assistir na televisão, aqui em Curitiba, anúncio de uma grande construtora, de nível nacional, sobre as promoções que está realizando neste mês.  São ditos no anúncio, desconto de 35% para imóveis prontos.  O desconto para um País que está com inflação anual em 6,5%, parece uma contradição haver desconto tão expressivo.

Transformando o preço por m2, mostra claramente o tamanho do desconto.  O valor médio de imóveis antes do estouro da bolha, eram negociados em Curitiba a uma média de R$ 6.000,00/ m2, para imóvel de padrão médio.  Com o desconto anunciado passa a valer uma média de R$ 3.900,00/ m2.  Isto é o tamanho do estouro da bolha imobiliária, aqui em Curitiba.

Com exceção de algumas capitais como Rio de Janeiro e Brasília e para algumas faixas de imóveis em São Paulo, de modo geral, o padrão nacional segue o mesmo fenômeno de Curitiba.  O mercado de imóveis pós estouro da bolha imobiliária está em compasso de espera.  Estamos em período de desaquecimento.  

Eu vivo neste mercado há 45 anos, isto é desde que me formei em engenharia, em 1968.  O mercado de imóveis residenciais segue ciclos de altos e baixos.  A fase de aquecimento ou de desaquecimento dura, no mínimo, 2 anos.  O fato acontece porque uma construção, da compra do terreno, planejamento da obra, construção e venda, demora no mínimo 2 anos.  

O quadro econômico do Brasil está a merecer atenção especial, sobretudo sobre a inflação e o crescimento pífio do País.  Inflação está em ascensão e crescimento do PIB em estabilidade num índice medíocre para a potencialidade do País.  O quadro ajuda a deixar os investimentos em imóveis residenciais em última prioridade.  Isto acarreta a depreciação dos imóveis. Quem está a comprar imóvel residencial, de alguma forma, está morando em algum lugar, locado ou não, não está morando na rua.

Neste momento, a aquisição de imóveis residenciais para investimento parece ser de baixa rentabilidade ou de rentabilidade negativa.  Além de tudo, os imóveis residenciais, num quadro econômico como de agora tem baixa liquidez.  Recomenda-se não investir, neste momento, neste tipo de imóveis a não ser para uso próprio. 

Pelo mesmo motivo, comprar imóveis em planta, além de ser péssimo investimento, tem a incerteza de que receberá no tempo prometido pela construtora.  Ainda há possibilidade de comprador não receber a chave do imóvel em função da dificuldade financeira que a construtora poderia estar passando.  É bom lembrar sempre o caso Encol  que deixou dezenas de milhares de vítimas Brasil a fora. 

Resumindo, a retomada de valorização do imóvel poderá demorar pelo período que poderá durar pelo menos mais 1 ano.  Sendo assim, neste ínterim de tempo, poderá achar uma oportunidade ímpar, com descontos maiores que os já anunciados pelas construtoras.  Não tenham pressa de aquisição, neste momento.  E procure investigar se o imóvel não está sujeito à anulação da transação, judicialmente.  Neste último caso o prejuízo é total.  

Ossami Sakamori

4 comentários:

  1. Só faltou mencionar o fato do enxugamento de liquidez do mercado promovido pelos bancos devido a retração economica e evaporação do poder de compra e pagamento de dividas por parte da população, num ambiente de iminente desemprego e travamento da economia devido aos sucessivos erros grotescos da equipe economica e presidente da república (em minusculo), o que está minando a credibilidade do Brasil em nivel mundial. Junte ainda os estoques existentes, devoluções e distratos.

    Diante desse cenário, prevejo uma década, no minimo, para a recuperação do setor imobiliario.

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  2. O desconto que a tal Construtora anuncia não é sobre os a média dos preços de tabela os quais ela pratica, que nada tem a ver.
    Se ela tem uma tabela com preços exorbitantes, a R$ 10.000,00 o m², ela faz de conta que dá um desconto para que o imóvelfique nos valoresque o mercado pratica. Mesmo assim, no caso, ficaria por R$ 6.500,00.
    Essa a análise a ser feita.

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  3. Boa tarde Sakamori.
    A Construção Civil teve um boom nos últimos anos creio que até 2011, gerando muita especulação no Mercado Imobiliário, agora com a retração da economia, tende a recuar, enxugar a gordura e se estabilizar. Para quem não precisa de liquidez, e a longo prazo penso ser um bom investimento.

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  4. UM IMÓVEL COM BOA LOCALIZAÇÃO SEMPRE ESTARÁ NO PÁREO, ISTO É PODE SE RECUPERAR. SENDO ASSIM, HOJE PODE NÃO SER UM NEGÓCIO DOS SONHOS, MAS AMANHÃ PODERÁ SE RECUPERAR. JÁ, A ECONOMIA EM ESPÉCIE PODE VIRAR PÓ E NUNCA TERÁ CONDIÇÕES DE SE RECUPERAR. ALIÁS, DESCONHEÇO PESSOA QUE TENHA FICADO COM SITUAÇÃO FINANCEIRA EQUILIBRADA ATÉ SEU ÚLTIMOS DIAS SOMENTE COM VALORES GUARDADOS,A NÃO SER QUE LANCE MÃO DA USURA. O IMÓVEL, A MEU VER, APESAR DOS PESARES É O MELHOR INVESTIMENTO.

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