Bolha imobiliária. O setor está em crise.

Volto ao assunto da bolha imobiliária no País. O setor imobiliário já entrou em crise no último ano. Mesmo em praças mais aquecidas como cidade de São Paulo e de Brasília, o aumento de preços nos lançamentos de imóveis continuam ligeiramente abaixo do índice inflacionário.

Alguns indicadores apontam a crise no setor imobiliário. Tudo indica que a bolha imobiliária já estourou há algum tempo. Não se via no auge do crescimento do setor, oferta de venda de imóveis prontos com descontos de até 40%. Se isto não é indicativo da crise no setor, tudo que aprendi atuando ativamente no mercado imobiliário ao longo dos quase 50 anos, preciso dar baixa de registro no meu CREA e no meu CRECI.

Assisti hoje de manhã, reportagem da Rede Globo local, retratando o número de contratação e número de dispensa dos trabalhadores do setor da construção civil. Segundo a reportagem, pela primeira vez, ao longo dos últimos 10 anos, o número de demissões superou o número de contratações. Isto não é indício, mas confirmação de que o setor está em desaquecimento.

Alguns indícios de que algumas empresas ativas no setor da construção imobiliária como a Construtora PDG como maiores baixas no Bovespa é apenas reflexo do setor de construção civil. A Construtora atua fortemente no segmento da construção do programa Minha Casa Minha Vida.  A demanda neste segmento não está acompanhando a oferta, apesar de insistente anúncio da presidente Dilma, do programa de construção de 1,8 milhões de novas moradias sem mesmo antes de concluir o programa anterior, ainda não concluído.

Outro indício de que o setor imobiliário passa por crise é o volume de índice de inadimplência nos financiamentos imobiliários pela CEF. Informações de fontes internas, não oficiais, da Caixa Econômica Federal é de que o volume de inadimplência dos financiamentos imobiliários com mais de 3 prestações atrasadas supera os R$ 30 bilhões. O volume corresponde ao incrível número de mutuários inadimplentes em cerca de 200 mil donos de imóveis com dificuldade de solver os pagamentos de prestações.

O setor imobiliário, pela vivência no setor, é o primeiro que entra no desaquecimento e o último a sair da crise. Explica-se pelo fato de um empreendimento imobiliário demorar cerca de 3 anos, considerado desde a compra do imóvel à entrega de unidades habitacionais. Considerando a natureza do setor imobiliário exige muita cautela tanto para os empreendedores como para os compradores.

Aos empreendedores imobiliários sugiro cautela com comprometimentos em financiamentos da construção com os agentes financeiros, para posterior repasse aos compradores. O quadro da economia para os próximos 2 anos não são nada otimista. Esta previsão de baixo crescimento do País é feita pela própria equipe econômica comandada pelo ministro Joaquim Levy da Fazenda. Eu mesmo fiz previsão do crescimento do PIB do ano de 2015 em 2% negativo, ou seja recessão aguda.

Aos potenciais compradores de moradias, sugiro cautelas, sobretudo se vai financiar os imóveis em 35 longos anos. O momento é de cautela. É preciso muita segurança nas rendas futuras, para que não venha engrossar o número assustador de inadimplência do setor de habitação. Se tem dinheiro para a compra, aproveite os descontos concedidos pelas construtoras aos níveis que vão de 20% a 40%.

Antes que alguém diga que não há bolha imobiliária no Brasil, quero dizer que a natureza da crise imobiliária dos EEUU que serviu de estopim para crise financeira mundial de 2008 é totalmente diversa.  Nos EEUU foi a crise financeira no mercado de hipotecas. No Brasil poderá haver perdas na Caixa Econômica Federal e no FGTS, mas a crise do setor não causará efeito dominó para outros setores como ocorreu nos EEUU. Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa.

Há sim, crise imobiliária instalada no Brasil.

Ossami Sakamori

@SakaSakamori