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sexta-feira, 9 de janeiro de 2015

Bolha imobiliária. O setor está em crise.


Volto ao assunto da bolha imobiliária no País. O setor imobiliário já entrou em crise no último ano. Mesmo em praças mais aquecidas como cidade de São Paulo e de Brasília, o aumento de preços nos lançamentos de imóveis continuam ligeiramente abaixo do índice inflacionário.

Alguns indicadores apontam a crise no setor imobiliário. Tudo indica que a bolha imobiliária já estourou há algum tempo. Não se via no auge do crescimento do setor, oferta de venda de imóveis prontos com descontos de até 40%. Se isto não é indicativo da crise no setor, tudo que aprendi atuando ativamente no mercado imobiliário ao longo dos quase 50 anos, preciso dar baixa de registro no meu CREA e no meu CRECI.

Assisti hoje de manhã, reportagem da Rede Globo local, retratando o número de contratação e número de dispensa dos trabalhadores do setor da construção civil. Segundo a reportagem, pela primeira vez, ao longo dos últimos 10 anos, o número de demissões superou o número de contratações. Isto não é indício, mas confirmação de que o setor está em desaquecimento.

Alguns indícios de que algumas empresas ativas no setor da construção imobiliária como a Construtora PDG como maiores baixas no Bovespa é apenas reflexo do setor de construção civil. A Construtora atua fortemente no segmento da construção do programa Minha Casa Minha Vida.  A demanda neste segmento não está acompanhando a oferta, apesar de insistente anúncio da presidente Dilma, do programa de construção de 1,8 milhões de novas moradias sem mesmo antes de concluir o programa anterior, ainda não concluído.

Outro indício de que o setor imobiliário passa por crise é o volume de índice de inadimplência nos financiamentos imobiliários pela CEF. Informações de fontes internas, não oficiais, da Caixa Econômica Federal é de que o volume de inadimplência dos financiamentos imobiliários com mais de 3 prestações atrasadas supera os R$ 30 bilhões. O volume corresponde ao incrível número de mutuários inadimplentes em cerca de 200 mil donos de imóveis com dificuldade de solver os pagamentos de prestações.

O setor imobiliário, pela vivência no setor, é o primeiro que entra no desaquecimento e o último a sair da crise. Explica-se pelo fato de um empreendimento imobiliário demorar cerca de 3 anos, considerado desde a compra do imóvel à entrega de unidades habitacionais. Considerando a natureza do setor imobiliário exige muita cautela tanto para os empreendedores como para os compradores.

Aos empreendedores imobiliários sugiro cautela com comprometimentos em financiamentos da construção com os agentes financeiros, para posterior repasse aos compradores. O quadro da economia para os próximos 2 anos não são nada otimista. Esta previsão de baixo crescimento do País é feita pela própria equipe econômica comandada pelo ministro Joaquim Levy da Fazenda. Eu mesmo fiz previsão do crescimento do PIB do ano de 2015 em 2% negativo, ou seja recessão aguda.

Aos potenciais compradores de moradias, sugiro cautelas, sobretudo se vai financiar os imóveis em 35 longos anos. O momento é de cautela. É preciso muita segurança nas rendas futuras, para que não venha engrossar o número assustador de inadimplência do setor de habitação. Se tem dinheiro para a compra, aproveite os descontos concedidos pelas construtoras aos níveis que vão de 20% a 40%.

Antes que alguém diga que não há bolha imobiliária no Brasil, quero dizer que a natureza da crise imobiliária dos EEUU que serviu de estopim para crise financeira mundial de 2008 é totalmente diversa.  Nos EEUU foi a crise financeira no mercado de hipotecas. No Brasil poderá haver perdas na Caixa Econômica Federal e no FGTS, mas a crise do setor não causará efeito dominó para outros setores como ocorreu nos EEUU. Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa.

Há sim, crise imobiliária instalada no Brasil.

Ossami Sakamori



10 comentários:

  1. Parabéns professor!
    Não retiro uma virgula, acompanho o setor do agronegócio a muitos anos.
    indiretamente o setor da construção civil, e sei da real situação.
    Obrigado pela oportunidade.
    Abraço.

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  2. Caro Saka, prestei muita atenção na sua análise sobre a Bolha Brasileira, convenhamos que está instalada mas jamais será admitida pela presidência, devido ao Projeto Minha Casa Minha Vida, todos estamos prestando atenção no número de funcionários demitidos pela Construção Civil, todos estamos observando o número de inadimplentes, mas o povo continua gastando, comprando, comprando, comprando. Como explicar essa situação ? Eu não gasto e fico atenta, mas aquele que compra uma casa, se ñ paga devolve ou fica 3 anos até conseguir ser despejado. Na realidade, sempre quem fica com a Bolha na Mão é o que é precavido e paga todos os impostos. É aquele que carrega o Brasil nas costas

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  3. Seria bolha, que estoura, ou balão, que murcha? Acho que o ritmo definirá o processo.

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  4. Já faz tempo que isso está para ocorrer. Os financiamentos do Sistema Financeiro liberado para a reeleição da Presidente vai trazer grandes problemas de inadimplência e quebradeira geral. O custo por m2 aumentou de forma exagerada. Só quem ganha extras do Petrolão podem comprar um TRIPLEX na Praia ou uma fazenda, por exemplo, em Araçatuba S

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  5. Na região noroeste do Paraná (Maringá,Londrina e anexos) o pessoal está na contramão da bolha.Subiram 50% os preços em 2014 e,já nesta primeira semana de 2015,subiram 10% por conta da farra do ficar rico fácil.O pessoal do agronegócio e os milagreiros políticos compram por atacado,um lançamento,esperam o começo das obras e dobram o preço de venda e os imobiliaristas estão rindo à toa.Acho que estamos em outro planeta...

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  6. Ossami Sakamori, concordo plenamente com sua analise. Estou fazendo uma pesquisa e acompanhando a bolha imobiliária desde de meados da ano passado. Seu argumentos estão perfeitos e reforça o meu sentimentos vem crise pesada no setor imobiliário.

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  7. AH! Se fosse só a crise imobiliária... Acontece que o Brasil inteiro está repleto de crises em muitos outros setores e, com esse desgoverno infernal, não vejo saída honrosa para o país.

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  8. Onde encontrar construtoras na região noroeste do Paraná,com descontos de 20 a 40 % ?

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  9. Nem começou o ano de 2015 e já está começando a cansar.
    É crise atrás de crise...

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  10. Enquanto tiver gente comprando (e sempre haverá),a especulação,marca registrada de nossa cultura,irá prevalecer...
    Aqui,tudo é mais caro que nos Estados Unidos e Europa,guardadas as proporções,mas a gana de enriquecer sem trabalhar,aqui é muito maior que lá...

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