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terça-feira, 9 de julho de 2013

Bolha Imobiliária. Conclusão final.

Esta matéria é o último de uma série que venho escrevendo sobre comportamento do mercado imobiliário no Brasil.  Posso escrever sobre o tema no futuro, mas não terá relação com a bolha imobiliária.  A bolha imobiliária no Brasil já estourou.

O mercado de imóveis retraiu nos últimos 12 meses.  As construtoras estão oferecendo desconto que varia de 20% a 30%.  A Caixa Econômica Federal vem fazendo promoções para os mutuários assumirem o financiamento somente em janeiro de 2014. Isto configura que a bolha já estourou.  

As construtoras, com os descontos anunciados, estão diminuindo sua margem de lucro de 100% para 50%, grosso modo.  Em alguns casos, simplesmente, estão trocando seis por meia dúzia.  Enfim, o mercado imobiliário, com os descontos concedidos em relação ao preço de lançamento estão entrando nos eixos.  O mercado imobiliário está entrando na normalidade.  O boom, ou a bolha, já acabou.

O efeito acontecido nos EEUU em 2008, que ocasionou a crise financeira mundial, não vai acontecer no Brasil.  Lá os financiamentos imobiliários são concedidos com recursos dos investidores ou dos poupadores.  Lá houve também a bolha imobiliária como houve aqui no Brasil.   O que houve é que lá nos EEUU, quem arcou os prejuízos da inadimplência foram os bancos privados.   

Naquela ocasião da crise bancária, o governo dos EEUU deixou um banco importante Lehman Brothers ir a pique, não socorreu para evitar a quebra.  Daí em diante todos vocês sabem, o que ocasionou, veio a crise financeira internacional de 2008. Os EEUU, após 5 anos da crise, somente agora, está entrando na fase de normalidade.  Os americanos comeram o pão que diabo amassou.

No Brasil, na sequência da bolha imobiliária, certamente virá a crise da inadimplência, como a que ocorreu nos EEUU.   A diferença é que no Brasil a fonte de financiamento imobiliário é diferente dos EEUU.  Lá o financiamento é com fontes privados.  Aqui no Brasil a principal fonte de financiamento é da CEF, com recursos da caderneta de poupança e do FGTS.  A caderneta de poupança é uma aplicação tradicional no Brasil, dificilmente haverá crise de liquidez por conta do crédito imobiliário.  O FGTS que é a maior fonte de financiamento são providos com recursos privados, dos trabalhadores, mas as regras impostas impedem corrida a saques.  

Pelas razões expostas acima, a crise hipotecária no Brasil, não acontecerá.  Poderá no futuro haver escassez de recursos para novos financiamentos habitacionais.  De certa forma, isto poderá causar depressão nos preços dos imóveis residenciais, mas nada que o mercado imobiliário já não tenha vivido em passados recentes.  

A crise econômica no Brasil está recrudescendo.  O poder aquisitivo da população vem sendo dilapidado pela inflação.  A classe emergente que impulsionou o mercado em geral e mercado imobiliário em particular, está com água pelo nariz, quase submergindo.  As construtoras com estoques e projetos na mão vão encontrar dificuldade para encontrar compradores.  ´

A hora é dos compradores.  Quem está para comprar imóveis para moradia, poderá fazer bom negócio.  Poderá exigir das construtoras descontos entre 20% a 30%, sem pestanejar.  Poderá exigir das construtoras, conforme o caso, apenas assumir o financiamento junto a CEF, sem entrada.   E de quebra pedir a mobília da cozinha. Nada de entrar no financiamento dos móveis do programa MCMV.  Ganhe de graça das construtoras.  

Quem apostou na bolha imobiliária se lascou.  Os vários imóveis que adquiriram dando entrada, não encontrarão quem assuma o restante do parcelamento da entrada.  A própria construtura oferecerão condições excepcionais, quem sabe até abrindo mão da entrada.  A estas pessoas recomendo pararem de pagar as prestações restantes da entrada porque não vão reaver nem o que já pagaram.  Esqueçam o dinheiro que foi aplicado.  Façam de conta que perdeu no cassino!

Continua valendo a recomendação aos que estão para adquirir imóvel para morar, a de comprar imóvel pronto.  Nada de comprar imóveis na planta, mesmo que a construtora tenha conceito na praça.  O futuro, ninguém sabe, sobretudo no quadro econômico que está a despontar no horizonte.

Na inflação, a experiência mostra que o dinheiro vai migrar para aplicações financeiras.  Os imóveis serão os últimos a serem procurados como investimentos.  O quadro geral mostra que as imobiliárias e construtoras vão encontrar fases difíceis.  É a volta a normalidade.  É o resultado do estouro da bolha imobiliária.  

Ossami Sakamori, 68, engenheiro civil, foi professor da UFPR, filiado ao PDT. Atua também no ramo de construções.  E-mail:  sakamori10@gmail.com

18 comentários:

  1. Bem ... Aqui no RJ não . O mercado tá em alta , tanto q morar em Miami sai mais barato . A diferença é só a saúde . Pq segurança e educação ... :/

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    1. Amigo Christovam,

      Realmente, RIO e Brasília são exceções! A bolha está em plena evolução. Não sei onde vai parar!

      A análise vale para o restante do país, incluído Sampa.

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  2. Ossami,

    1) o nosso subprime é o imóvel na planta. Lá fora só vende depois de pronto.
    2) Já parou para pensar no montante financiado pelos bancos nestas construções (veja aquelas plaquinhas de bancos em frente às construções).

    3) Não há como não acreditar em correções menores que 60% no RJ.

    4) A maioria dos imóveis estãos endo entregues como LIXO.

    5) Já prou para simular o valor do financiamento com taxas mais altas ? (SELIC subindo).

    5) Já parou para simular o impacto da TR nos financiamentos ? (TR já está subindo).

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  3. Trabalho com construtoras e ja dapara sentir o ferro.....

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  4. Grande matéria, Sakamori. O motivo da crise norte-americana foi a bolha imobiliária. Pouca gente sabe, mas lá, nos EUA, todo mundo compra fiado, não só casa, mas tudo. E mais: até comida, cesta básica, os norte-americanos compram fiado... Quando os norte-americanos, profundamente consumistas, não puderam mais pagar pelo seu consumo, veio a crise... Você assistiu ao filme Margin Call? Pois é, está tudo neste filme.

    Comprar imóvel na planta é furada. Só maluco pode confiar nestas imobiliárias de fundo de quintal. Eu sempre disse que, no Brasil, o negócio é poupar. Aqui, o destino sempre foi mais solidário com quem pensa a longo prazo. Então, quem poupou e quer comprar uma casa, o momento pode ser agora. Agora, quem não poupou e se endividou comprando carro zero...

    Nunca levei a sério a bolha imobiliária que comeu solto por aqui, incentivado pelos picaretas Sergio Cabral e Eduardo Paes - a máfia mauricinha. Muita gente comprou imóveis caríssimos pensado em fazer especulação imobiliária. Quem fez isso, acho que vai ter prejuízo - e torço por isso!

    Agora, a inflação é inevitável, disso, não temos como fugir. Pra terminar, Sakamori, parabéns pela matéria, que é de verdadeira utilidade pública.


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    1. nos EUA, todo mundo compra fiado???

      Nossa quanta falta de informacao , aqui nos USA nao existe isso , no brasil todos compram tudo "tudo" fiado , aqui ninguem pergunta pra vc se vai parcelar quando vc vai pagar algo , eh assumido que vai ser a vista ,
      Nao fale sem saber do que esta falando

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  5. Ossami,
    O excesso de imóveis vazios forçará a queda nos preços. Quem vai arcar com os custos de um imóvel fechado? As construtoras não estão conseguindo pedalar.
    1) inadimplência crescendo pelo excesso de endividamento ou inacapacidade de pagamento. As pesquisas oficiais não revelam a verdade.
    2) distratos aumentando por falta de condições de assumir o financiamneto no banco.
    3) "demissão" será uma palavra cada vez mais pronunciada. O Brasil perdeu a inércia do crescimento. Os danos já são visíveis, porém não interessa a mídia divulgar.
    4) algumas construtoras entrarão em recuperação judicial.
    5) financiar por 35 anos esses lixos que foram construídos é no mínimo inocência. Quando o primeiro desabar a população perceberá a qualidade da construção.
    Quem esperar acumulando recursos fará excelente negócio antes de 2017.
    Um abraço
    Mauro

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  6. Caro Saka,...amigos,..

    Todos disseram tudo, de forma que só me resta desejar-lhes um feliz dia. De minha parte, hoje darei um passeio pela Argentina. Boas Carnes, bons e baratos vinhos,....e uma boa olhada no efeito Orloff. Quem tem certa idade lembra da propaganda dessa vodka -"Eu sou vc amanhã" - Olhar o mercado e a inflação Argentina, talvez seja uma forma de antecipar o amanhã brasileiro, levando é claro, em conta as diferenças estruturais óbvias.

    Bom dia a todos e só lembrando: A bolha é só mais um dos problemas que temos que enfrentar. No nosso caso, nem tão sério, frente a outros mais ruinosos.

    De minha parte, só peço hoje,..que os Chorizos me sejam leves,...

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    1. Meu caro Daniel,

      Efeito Orloff, efeito tequila, quem não se lembra. Foi uma bebedeira geral. Tomara que não venha o efeito tango!

      No mais, só desejo um bom descanso ao amigo e família!

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  7. Caro Daniel, me traga um chorozo por favor, e muito boa viagem.

    Amigo Saka, é tudo q estou esperando , que os preços diminuem para eu comprar um imóvel, não caí na loucura dos comunistas."De que o País ESTAVA A MIL POR HORA". Quem sabe agora estará a mil por hora no efeito "FAZER O CAMINHO DE VOLTA" A marolinha rsss. Não acredito nos nossos governantes. Sinto muito por quem caiu nesta gelada. A qualidade destes imóveis será lamentável. Parabéns pela matéria, abçs

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  8. Texto que explica com clareza o contexto econômico atual do Brasil.
    Apenas observo que, a super valorização no Rio, São Paulo e em outros grandes centros ainda é o "efeito copa". Despensará depois do futebol.
    cihgral.com

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  9. Amigo Saka , nao concordo com vc , acredito que a bolha imobiliaria do brasil e a pior do mundo , pior q espanha , muito pior q usa e china

    Juros muitos mais altos
    + povo sem educacao financeira
    + muito mais "investidores"( afinal nos USA a grande maioria tem profissao e ganha muito mais que brasileiros) , (qualquer baba aqui em nova York ganha uns 4 mil reais por mes)
    +descontrole do governo(falta de regras)
    +aqui nos USA o valor da venda de imovel eh publica , nao eh como no brasil q nao se sabe a realidade.
    +no brasil nao existe cadastro positivo de credito , ou seja nao se sabe o que a pessoa ja tem de prestacoes quando ela entra em mais divida
    pra quem quer saber o sistema de credito ja existe desde 1970 https://en.wikipedia.org/wiki/Credit_score_in_the_United_States

    etc etc

    no brasil a bolha imobiliaria vai acabar com a economia do pais por mais de 10 anos , escrevam o que eu estou falando

    eu moro em nova York , ja morei na Europa e asia , trabalho com bancos de investimentos

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    1. Prezado Alex,

      Obrigado pelo comentário! Já trocamos idéias sobre isso. Tomara que o Brasil não tenha que passar por tudo que imaginamos.

      Abração!

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    2. Este comentário foi removido pelo autor.

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    3. Eh Verdade amigo , mas a realidade eh que construcao civil e derivados empregou grande parte das pessoas no pais inteiro , afinal o brasil nao produz mais nada , a grande maioria que entrou nestas prestacoes de 35 anos ganham seu dinheirinho desta mesmo industria. na medida que os investidores sairam do Mercado tudo esta desmoronando , a inadimplencia vai vez colocar de volta a grande maioria do que foi vendido de volta no Mercado muito rapidamente pra competir com o gigante estoque de encalhados

      Este video nao sei se vc ja viu , mostra bem algo parecido no caso da espanha

      http://www.youtube.com/watch?v=PWLxcwKzKCw

      abracos

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  10. Vejo algo de ruim pela frente... pois o povo não quer produzir ,só quer se dar bem com dinheiro fácil.
    O brasileiro quer concurso publico para viver a custa do governo ou ganhar dinheiro com especulação.
    "isso vai dar merda"

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  11. A BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL ESTOUROU OU MURCHOU? EIS UMA PERGUNTA QUE MERECE SER RESPONDIDA. O DECRÉSCIMO DO VALOR DOS IMOVÉIS É PATENTE - 20 A 30 POR CENTO NOS NOVOS E OUTRO TANTO NOS USADOS - SE ESTOUROU SIGNIFICA QUE NÃO HÁ POSSIBILIDADE DE RECUPERAÇÃO A CURTO PRAZO (5 A 10 ANOS) PARA O PAÍS E PODERÁ GERAR UMA CRISE MEMORÁVEL - AGORA SE PELO CONTRÁRIO - APENAS MURCHOU (AJUSTE DE MERCADO) SIGNIFICA QUE HAVERÁ - AINDA - COMPRADORES (MESMO QUE MAIS EXIGENTES E MAIS SENSATOS) PARA OS IMOVEIS A UM PREÇO JUSTO (TALVEZ COM UM DESCONTO UM POUCO MAIOR DO QUE ESTÁ SENDO PRATICADO HOJE - 40 A 50 POR CENTO) E - NESTE CASO A CRISE SERÁ MENOR E A RETOMADA DO CRESCIMENTO PODERÁ SER POSSIVEL EM UM PRAZO DE ATÉ 10 ANOS.

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  12. Olá, tudo bem!
    Adorei o artigo!

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